موضوع مباراة مباراة التوظيف – دبلوم الإجازة – الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية 2022

الموضوع (12 نقطة): المرحلة القضائية لمسطرة التحفيظ وتطبيق الأحكام من طرف المحافظ

الإشكالية: كيف يتدخل القضاء للبت في النزاعات المثارة خلال مسطرة التحفيظ، وما حدود سلطة المحافظ عند تنفيذ الأحكام الصادرة في هذا الشأن؟

مقدمة: مسطرة التحفيظ (ظهير 12 غشت 1913 كما عدل بالقانون 14.07) مسطرة إدارية في الأصل، لا تنتقل إلى القضاء إلا عند وجود تعرضات لم يتمكن المحافظ من التوفيق بشأنها أو لم يقع التنازل عنها.

أولا: المرحلة القضائية

• إحالة الملف: بعد انتهاء أجل التعرضات ومحاولة الصلح، يحيل المحافظ مطلب التحفيظ والتعرضات على المحكمة الابتدائية لموقع العقار (الفصل 32 من ظهير التحفيظ، (à vérifier) رقم الفصل)، ويشترط أداء المتعرض للرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو حصوله على المساعدة القضائية، وإلا اعتبر التعرض لاغيا.
• تعيين القاضي المقرر وإجراءات التحقيق: الوقوف على العقار، الاستماع للأطراف، الأمر بالخبرة؛ وللمحكمة أن ترجع الملف للمحافظ إذا تبين وجود عناصر جديدة (à vérifier).
• حدود اختصاص المحكمة: تبت فقط في وجود الحق المدعى به من طرف المتعرض ونوعه ومحتواه ومداه (الفصل 37)، ولا تبت في حقوق طالب التحفيظ ولا تقضي بالتحفيظ؛ وعبء الإثبات على المتعرض باعتباره مدعيا.
• طرق الطعن: الاستئناف أمام محكمة الاستئناف داخل أجل 30 يوما من التبليغ (à vérifier)، ثم الطعن بالنقض أمام محكمة النقض؛ ويرجع الملف بعد صيرورة الحكم نهائيا إلى المحافظ.

ثانيا: تطبيق الأحكام من طرف المحافظ

• توصل المحافظ بالملف مع نسخة من الحكم النهائي، وتقيده بمنطوقه دون تأويل أو مناقشة لموضوعه.
• إذا قضي بعدم صحة التعرض: يواصل المحافظ المسطرة ويقرر التحفيظ في اسم طالب التحفيظ.
• إذا قضي بصحة التعرض كليا أو جزئيا: يحفظ العقار في اسم المتعرض أو يقيد حقه (حق عيني، حصة مشاعة، جزء مفرز بعد إنجاز تصميم جديد) أو يلغي المطلب جزئيا ويطبق تعديلات التحديد.
• قرار التحفيظ نهائي لا يقبل الطعن ويطهر العقار من كل الحقوق غير المضمنة (الفصلان 2 و62)، ويبقى للمتضرر في حالة التدليس دعوى شخصية بالتعويض (الفصل 64).
• صعوبات التنفيذ: الأحكام غير الواضحة أو المتعارضة مع وضعية الملف؛ ويمكن للمحافظ أن يرفض التطبيق بقرار معلل قابل للطعن (à vérifier).

خاتمة: التوازن بين حماية حقوق المتعرضين وسرعة المسطرة، ودور المحافظ كمنفذ لا كقاض.

1- آجال الشفعة وشروطها في العقار في طور التحفيظ

• الشروط (مدونة الحقوق العينية 39.08، المواد 292 وما بعدها): أن يكون الشفيع شريكا على الشياع في العقار وقت البيع؛ أن يكون التفويت بعوض (بيع) لفائدة أجنبي عن الشركاء؛ أن يكون المشفوع فيه حصة مشاعة في عقار أو حق عيني عقاري؛ أن يأخذ الشفيع جميع الحصة المبيعة؛ أداء الثمن والمصروفات (مصاريف العقد والتحسينات الضرورية) أو عرضها وإيداعها؛ وبالنسبة للعقار في طور التحفيظ يلزم أن يكون حق الشفيع وعقد المشتري مودعين بملف المطلب وفق الفصل 84 من ظهير التحفيظ (à vérifier).
• الآجال: 30 يوما من تاريخ التبليغ إذا بلغ المشتري الشفيع بالشراء؛ وإذا لم يقع التبليغ: شهران من تاريخ إيداع العقد بملف المطلب (الفصل 84)؛ وإن لم يقع تبليغ ولا إيداع: سنة من تاريخ إبرام العقد (المادة 304، (à vérifier) الأرقام والآجال).

2- أنواع الوقف (مدونة الأوقاف، ظهير 23 فبراير 2010)

• الوقف العام: كل وقف خصصت منفعته ابتداء أو مآلا لوجوه البر والإحسان وتحقيق منفعة عامة، ويدخل في الأملاك الحبسية العامة التي تتولى إدارتها وزارة الأوقاف.
• الوقف المعقب (الأسري/الذري): ما وقف على ولد الواقف أو عقبه أو نسله أو على شخص معين وعقبه، ويؤول عند انقراض الموقوف عليهم إلى الوقف العام.
• الوقف المشترك: ما وقف ابتداء على جهة بر وإحسان وعلى الواقف أو عقبه معا.

3- الحقوق العينية التي يرد عليها حق الانتفاع

• حق الانتفاع حق عيني يخول المنتفع استعمال عقار مملوك للغير واستغلاله، وينقضي حتما بموت المنتفع (المادة 79 من م.ح.ع).
• يرد أساسا على حق الملكية في العقارات (المفرزة أو المشاعة)، ويمكن أن يرد على الحقوق العينية العقارية القابلة للتفويت كحق السطحية والكراء الطويل الأمد وحق الهواء والتعلية (à vérifier).
• لا يرد على حقوق الارتفاق منفردة لأنها تابعة للعقار، ولا على حق الاستعمال والسكنى لأنهما حقان شخصيان غير قابلين للتفويت (à vérifier).

4- أجل التقييدات بالسجلات العقارية وآثارها

• الأجل: يجب إيداع العقود والوثائق قصد التقييد داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ إبرامها، وبالنسبة للأحكام من تاريخ صيرورتها نهائية، تحت طائلة غرامة (الفصل 65 مكرر من ظهير التحفيظ، (à vérifier) مقدار الغرامة).
• الآثار: الحق العيني لا يوجد ولا ينتج أثره ولو بين الأطراف إلا بالتقييد وابتداء من تاريخه (الفصلان 66 و67)؛ للتقييد قوة ثبوتية وأثر تطهيري؛ لا يمكن التمسك بإبطال التقييد في مواجهة الغير حسن النية، مع إمكانية إقامة دعوى داخل أجل أربع سنوات في حالة التدليس أو الزور (المادة 2 من م.ح.ع)؛ ترتيب الحقوق حسب تاريخ التقييد، مع إمكانية حفظ الرتبة بالتقييد الاحتياطي (الفصل 85).